위반건축물 양성화 —
특정건축물 특별조치법 총정리

이 법이 왜 중요한가

무단 증축된 옥탑, 신고 없이 지어진 창고, 대장에 없는 주택. 이런 위반건축물은 평소에는 합법화할 방법이 없습니다. 적발되면 시정될 때까지 이행강제금이 매년 반복 부과되고, 매매나 대출에도 제약이 생깁니다.

'특정건축물 정리에 관한 특별조치법'은 이런 건축물을 한시적으로 양성화해 주는 법입니다. 과거 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 시행된 바 있으며, 2026년 새로운 특별조치법 시행이 추진되고 있습니다. 시행 기간이 지나면 다시 기회가 없기 때문에, 대상 여부를 미리 검토해 두는 것이 중요합니다.

내 건물이 대상인지 판별하기

과거 특별조치법의 공통 기준을 바탕으로 한 판별 흐름입니다. 최종 기준은 법 공포 시 확정되므로, 아래는 사전 검토용 참고 기준입니다.

절차와 준비물

양성화는 신고만으로 끝나지 않습니다. 건축사가 현황을 측량하고 도면을 작성해 신청하며, 지자체의 현지조사와 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인이 이루어집니다. 심의에서 구조 안전이나 피난 기준이 문제 되면 보완 공사가 필요할 수 있습니다.

핵심은 시간입니다. 한시법 특성상 신청이 몰리는 시행 초기에는 처리 기간이 길어집니다. 시행 전에 현황 측량과 대상 검토를 마쳐 두면, 접수 개시와 동시에 신청할 수 있습니다.

실무에서 본 사례

저희가 진행한 용인 기흥구 상하동 단독주택 프로젝트는 기존 불법증축부위 해체와 양성화 검토에서 출발한 건이었습니다. 검토 결과 건폐율이 부족해 일반 양성화가 어려웠고, 성장관리계획 인센티브를 활용한 증축 허가로 방향을 전환해 적법하게 마무리했습니다. 위반건축물 문제는 이렇게 건별로 해법이 다르기 때문에, 특별조치법만 기다리는 것보다 현재 가능한 경로를 함께 검토하는 것이 안전합니다. 해당 프로젝트 보기 →

자주 묻는 질문

Q. 위반건축물 양성화란 무엇인가요?

허가나 신고 없이 지어졌거나 무단 증축된 건축물을 한시적으로 합법화해 주는 제도입니다. 양성화가 완료되면 건축물대장에 등재되고 이행강제금 부과가 중단됩니다.

Q. 모든 위반건축물이 대상인가요?

아닙니다. 통상 주거용 건축물로서 일정 연면적 이하, 법 시행일 이전 완공 건축물이 대상이며, 구조 안전 기준 충족과 건축위원회 심의 통과가 필요합니다.

Q. 지금 미리 할 수 있는 건 뭔가요?

대상 여부 사전 검토와 현황 측량입니다. 시행 초기 접수가 몰리기 전에 준비를 마치는 것이 유리합니다. 용인 지역은 레아건축사사무소에서 사전 검토를 진행하고 있습니다. 상담 문의 →