Regulation Guide · 2026. 06 · Updated 08
위반건축물 양성화 특별법 총정리
2026년 12월 17일 시행
레아건축사사무소 · 김준수 건축사
왜 지금 확인해야 하나
무단 증축된 옥탑, 신고 없이 지어진 창고, 대장에 없는 세대 분리. 이런 위반건축물은 평소에는 합법화할 방법이 없습니다. 적발되면 시정될 때까지 이행강제금이 매년 반복 부과되고, 매매와 대출에도 제약이 걸립니다. 국토교통부 통계 기준 전국 위반건축물은 2015년 8만 9천 동에서 2024년 말 약 14만 8천 동으로 매년 5~6천 동씩 증가해 왔습니다.
이런 건축물을 한시적으로 합법화해 주는 법이 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」입니다. 1981년부터 2014년까지 다섯 차례에 걸쳐 49만 건이 양성화되었고, 2026년 6월 16일 공포된 법률 제21820호로 12년 만에 다시 문이 열렸습니다. 시행일은 2026년 12월 17일, 시행일부터 18개월 한시로 운영됩니다.
법령 개요 한눈에
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 법률명 | 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 |
| 법률번호 | 법률 제21820호 |
| 공포일 | 2026년 6월 16일 |
| 시행일 | 2026년 12월 17일 (공포 후 6개월) |
| 한시 기간 | 시행일부터 18개월 (2028.06.16까지 신청 가능) |
| 기준 시점 | 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공 |
| 양성화 비용 | 이행강제금 5회분(약 5년치) 상당 과태료 + 건축사 수임료 + 취득세 |
2014년 구법과 무엇이 달라졌나
이번 특별법은 12년 만의 재시행이지만, 단순 재시행이 아닙니다. 대상 범위가 실질적으로 넓어졌습니다. 특히 세 가지 변화가 크며, 이 변화가 이번에 대상이 되는 건물의 수를 결정합니다.
| 항목 | 2014년 구법 | 2026년 신법 |
|---|---|---|
| 기준시점 | 2012.12.31 이전 완공 | 2023.12.31 이전 완공 (11년 확대) |
| 다세대주택 | 세대당 전용 85㎡ 이하 | 세대당 전용 85㎡ 이하 (동일) |
| 단독주택 | 연면적 165㎡ 이하 | 연면적 165㎡ 이하 (조례 시 최대 330㎡) |
| 다가구주택 | 연면적 330㎡ 이하 | 연면적 660㎡ 이하 (2배 확대) |
| 방쪼개기 | 대상 여부 논쟁 | 대상 명시 포함 (세대수 증가 대수선) |
| 근생→주택 | 제한적 | 대상 명시 포함 (무단 용도변경) |
용인·수원 실무자 관점
다가구 660㎡ 확대는 용인·수원의 다가구 밀집지역에서 특히 파급력이 큽니다. 2014년에 아깝게 대상에서 빠졌던 건물들이 이번엔 대거 대상이 됩니다. 근생→주택 신설 포함도 마찬가지로, 1층 근생 허가로 지어져 실제로는 주거로 쓰이는 건물들이 이제 양성화 창구를 얻었습니다.
대상 건축물 4가지 용도
2023년 12월 31일 이전 완공된 소규모 주거용 건축물이 대상입니다. 용도별로 규모 상한이 다르며, 상한을 넘으면 아무리 다른 요건이 좋아도 대상에서 제외됩니다.
01
다세대주택
세대별 소유가 가능한 주택으로, 흔히 '빌라'로 불립니다.
세대당 전용면적 85㎡ 이하
02
단독주택
한 세대가 독립적으로 거주하는 주택 (다가구 제외).
연면적 165㎡ 이하 (조례 시 최대 330㎡)
03 · 신규 확대
다가구주택
단일 소유자가 여러 임차인에게 임대하는 주택 (19세대 이하).
연면적 660㎡ 이하 (2014년 대비 2배)
04 · 신규 대상
근린생활시설 → 주택
근생으로 허가받고 실제로는 주택으로 사용 중인 건축물.
주거 규모 요건 준용 + 안전·주차 요건
대상이 되는 위반 유형 7가지
대한건축사협회가 정리한 이번 특별법의 대표 위반 유형입니다. 특히 6번(방쪼개기)과 7번(근생→주택)은 이번 특별법에서 명시적으로 포함된 신규 대상입니다.
양성화 대상 판별 흐름
아래는 실무에서 대상 여부를 판단하는 5단계 흐름입니다. 하나라도 '아니오'가 나오면 대상에서 벗어나거나 예외 조항 확인이 필요합니다.
이행강제금 구조
양성화 신청의 실질적 부담은 이행강제금 5회분입니다. 이미 부과받아 납부해 온 경우에는 기납부액이 차감됩니다. 아래는 산정 공식과 실제 부담 규모 감을 잡는 예시입니다.
회당 이행강제금 산정 공식
1㎡ 시가표준액 × 0.5 × 위반면적 × 요율 × 조례 감경
건축법 시행령 제115조의3 · 요율: 무허가 100% / 용적률 초과 90% / 건폐율 초과 80%
감경 조항이 부담을 크게 낮춥니다
- 세대 면적 60㎡ 이하 주거용은 조례에 따라 최대 1/2 감경
- 지자체 조례로 요율을 60%까지 낮출 수 있음 (수원·용인 조례 확인 필요)
- 이미 이행강제금 부과 이력이 있으면 기납부액 차감
- 단, 위반면적 50㎡ 초과 + 임대 목적이면 100% 가중
양성화가 불가능한 지역
관계 법령상 지정된 아래 구역 내 건축물은 원칙적으로 대상에서 제외됩니다. 다만 구역 지정 이전에 완공된 건축물 등 개별 예외가 있을 수 있어, 대장·토지이용계획확인원 확인이 필요합니다.
개발제한구역
그린벨트
정비구역
재건축·재개발
도시개발구역
사업 지장 여부
접도구역
도로 경계
보전산지
임업·공익용
군사시설
보호구역
상수원
보호구역
자연공원구역
환경정비지구
신청 절차 8단계
양성화는 서류 접수로 끝나지 않고, 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인이 이루어집니다. 전체 3~6개월 이상 소요되므로 시행 초기 접수 몰림을 피하려면 사전 준비가 필수입니다.
예상 비용 구조
양성화 진행에는 건축사 수임료 외에도 법정 부담과 실비가 함께 발생합니다. 실제 금액은 위반 규모, 지자체 시가표준액, 조례에 따라 달라져 사전 진단 시 개별 견적이 필요합니다.
| 비용 항목 | 산정 방식 | 부담 시점 |
|---|---|---|
| 건축사 수임료 | 사안별 산정 | 계약·중간·완료 3회 분할 |
| 이행강제금 5년치 | 법정 산정 | 신청 접수 시 일괄 |
| 취득세 (증축 부분) | 과세표준의 약 3.16% | 사용승인 후 60일 내 |
| 구조안전확인 | 외주 실비 | 서류 준비 단계 |
| 인지대·수수료 | 관납금 실비 | 접수 시 |
| 부수 공사비 (선택) | 필요시 사안별 | 심의 결과에 따라 |
건축사 수임료 결정 요소
양성화 수임료는 정형화된 요율표가 없고, 아래 요소에 따라 개별 산정됩니다. 사전 진단 단계에서 현황 검토 후 견적서를 별도로 안내드립니다.
위반 규모
총 위반면적 · 관여 층수
위반 유형 수
단일 증축 vs 다중 위반 혼합
도면 확보 여부
원설계도서 유무 · 실측 복원 범위
심의 난이도
주거 단일 vs 혼합용도 · 세대수 변경
이해관계자 구조
단독 소유 vs 위임·다수 이해관계자
현장 조사 조건
소재지 · 방문 횟수 · 특수 조사 필요 여부
실무에서 본 사례
저희가 진행한 용인 기흥구 상하동 단독주택 프로젝트는 기존 불법증축 부위 해체와 양성화 검토에서 출발한 건이었습니다. 검토 결과 건폐율이 부족해 일반 양성화가 어려웠고, 성장관리계획 인센티브를 활용한 증축 허가로 방향을 전환해 적법하게 마무리했습니다. 이번 특별법이 시행되기 전이었지만, 이런 케이스는 여전히 유효한 우회 경로입니다.
위반건축물 문제는 이렇게 건별로 해법이 다릅니다. 특별법이 만능은 아니고, 특별법 대상이 아닌 경우에도 성장관리계획·조례 완화·별도 인허가 등 활용 가능한 경로가 있습니다. 특별법만 기다리기보다 지금 검토 가능한 모든 경로를 함께 살피는 것이 안전합니다. 해당 프로젝트 보기 →
Next Step
먼저, 대상 여부부터 확인해보세요
1분 자가진단으로 내 건물이 이번 특별법 대상인지 대략적인 판정을 받아볼 수 있습니다. 필요하면 결과와 함께 상담을 요청할 수 있어요.
1분 자가진단 시작하기 →자주 묻는 질문
Q. 위반건축물 양성화란 무엇인가요?
허가나 신고 없이 지어졌거나 무단 증축·용도변경된 건축물을 한시적으로 합법화해 주는 제도입니다. 양성화가 완료되면 건축물대장의 위반 표기가 제거되고 이행강제금 부과가 중단되며, 매매·담보·대출 등 재산권 행사가 정상화됩니다.
Q. 이번 특별법은 언제 시행되나요?
법률 제21820호로 2026년 6월 16일 공포되어, 2026년 12월 17일 시행됩니다. 시행일부터 18개월 한시 운영되며, 실제 접수는 시행령·조례 준비 상황에 따라 2027년 초부터 순차 개시될 예정입니다.
Q. 대상이 되는 건축물은 어떤 것들인가요?
2023년 12월 31일 이전 사실상 완공된 소규모 주거용입니다. 다세대(세대당 85㎡ 이하) · 단독(165㎡ 이하, 조례 시 330㎡) · 다가구(660㎡ 이하) · 근생→주택 무단 용도변경 네 가지 유형이 포함됩니다.
Q. 2014년 구법과 무엇이 달라졌나요?
세 가지가 크게 달라졌습니다. ① 기준시점 2012년 → 2023년, ② 다가구 규모 330㎡ → 660㎡ (2배 확대), ③ 방쪼개기와 근생→주택 용도변경이 대상 유형에 명시적으로 포함됐습니다.
Q. 방쪼개기를 한 건물도 양성화되나요?
네, 이번 특별법은 방쪼개기(세대수가 증가한 무단 대수선)를 대상 위반유형에 명시적으로 포함했습니다. 다만 늘어난 세대수에 맞는 주차·구조·정화조 요건은 별도로 충족해야 하며, 지자체 조례에 따라 세부 조건이 확정됩니다.
Q. 이행강제금은 얼마나 부담해야 하나요?
양성화 신청 시 이행강제금 5회분(약 5년치) 상당 과태료를 납부해야 합니다. 이미 부과받아 납부해 온 경우 기납부액이 차감되며, 5회분을 초과했다면 추가 부담은 없습니다. 세대 면적 60㎡ 이하 주거용은 조례에 따라 최대 1/2 감경이 가능합니다.
Q. 그린벨트나 정비구역 안 건물도 양성화되나요?
원칙적으로 개발제한구역(그린벨트), 정비구역, 도시개발구역, 접도구역, 보전산지, 상수원보호구역 등은 제외됩니다. 다만 구역 지정 이전에 완공된 건축물 등 예외 조항이 있으므로 개별 확인이 필요합니다.
Q. 양성화 신청에 필요한 서류는 무엇인가요?
사용승인 신청서, 건축사가 작성한 현황 실측 도면과 건축계획서, 구조안전확인서, 완공시점 입증자료(항공사진·전기수도 사용 이력), 토지사용승낙서, 이행강제금 납부확인서 등이 필요합니다. 원설계도서가 있으면 활용하고, 없으면 실측으로 복원합니다.
Q. 매매·대출 앞두고 있는데 언제까지 신청해야 하나요?
특별법은 2028년 6월 16일까지 신청할 수 있습니다. 다만 신청부터 사용승인까지 3~6개월 이상 소요되므로, 매매·대출 일정이 임박했다면 시행 전에 도면·서류 준비를 마쳐두는 것이 안전합니다.
Q. 지금 미리 준비할 수 있는 것은 무엇인가요?
① 건축물대장 열람과 부과 이력 확인, ② 대상 요건 사전 진단, ③ 원설계도서 확보 또는 현황 실측, ④ 이행강제금 부과 이력 정리, ⑤ 완공시점 입증자료 확보. 용인 지역은 레아건축사사무소에서 사전 진단을 진행하고 있습니다.