농지전용 —
전·답에 집 짓는 법과 부담금 구조

지목이 '전'이면 집을 못 짓는다

토지대장에 지목이 전(밭)·답(논)으로 되어 있는 땅은 농지법의 보호를 받습니다. 내 소유라도 농사 외의 용도로 쓰려면 국가의 허락, 즉 농지전용허가가 필요합니다. 임야의 산지전용과 같은 구조로, 농지전용 → 개발행위허가 → 건축허가의 순서를 밟고, 준공 후에야 지목이 '대(대지)'로 바뀝니다.

첫 갈림길은 농지의 구분입니다. 농업진흥지역(과거 절대농지) 안의 농지는 주택 전용이 원칙적으로 막혀 있습니다. 반면 진흥지역 밖 농지는 일정 요건 하에 단독주택 전용이 가능합니다. 같은 동네의 비슷한 밭이라도 진흥지역 경계 하나로 운명이 갈리니, 매입 검토의 첫 확인 사항입니다.

임야와 농지, 뭐가 나은가

전원주택 부지로 임야와 농지를 비교하는 질문을 자주 받습니다. 구조는 닮았지만 비용의 성격이 다릅니다. 임야는 경사도라는 물리적 관문과 토목비가 크고, 농지는 평탄해서 토목비는 적은 대신 부담금과 진흥지역 규제가 변수입니다. 어느 쪽이든 진입도로가 없으면 시작 자체가 안 되는 것은 같습니다. 땅값이 아니라 "전용비 + 토목비 + 인허가 기간"을 합친 총사업비로 비교해야 정확합니다.

저희가 완료한 처인구 맹리 단독주택도 관리지역의 전형적인 시골 필지 개발로, 도로 사용승낙과 정화조·하수 처리가 함께 얽힌 사례였습니다. 농지 개발은 항목 하나하나보다 조합을 읽는 것이 핵심입니다. 해당 프로젝트 보기 →

자주 묻는 질문

Q. 농지에 집을 지으려면 어떤 절차가 필요한가요?

농지전용허가(또는 신고)가 먼저이고, 개발행위허가와 건축허가·신고가 이어집니다. 준공 후 지목이 대지로 변경됩니다.

Q. 농지보전부담금은 얼마나 나오나요?

개별공시지가의 30%를 ㎡당 부과하되 ㎡당 상한(현행 5만원)이 있습니다. 예: 공시지가 10만원/㎡ 농지 300㎡ → 900만원.

Q. 농지전용이 반려되는 흔한 이유는 무엇인가요?

진입도로 미확보, 농업진흥지역(절대농지) 해당, 배수 계획 미비가 대표적입니다. 매입 전 농업진흥지역 여부 확인이 필수입니다.