임야에 집 짓기 —
산지전용허가 절차와 경사도 기준

싼 데는 이유가 있다

같은 지역의 대지보다 임야가 훨씬 쌉니다. 그래서 "임야 사서 전원주택 지으면 남는 장사 아닌가"라는 상담이 꾸준히 들어옵니다. 결론부터 말하면, 되는 임야와 안 되는 임야의 차이가 극단적이고, 되는 임야라도 인허가와 토목 비용을 합치면 대지보다 싸지 않은 경우가 많습니다.

임야는 지목만 바꾸면 되는 땅이 아닙니다. 산지관리법이라는 별도의 법이 지키고 있어, 산지전용허가 → 개발행위허가 → 건축허가라는 3단 관문을 통과해야 합니다.

첫 관문이자 최대 관문 — 경사도

산지전용허가의 법정 기준은 평균경사도 25도 이하입니다. 하지만 실제로는 지자체 개발행위허가 조례가 이보다 훨씬 낮게 강화되어 있어, 이 조례 기준이 사실상의 커트라인입니다. 같은 산비탈이라도 시 경계 하나 차이로 개발 가능 여부가 갈립니다. 표고(해발고도) 기준, 입목축적(나무 밀도) 기준도 함께 작동합니다.

경사도는 눈대중이 안 됩니다. 측량을 통한 평균경사도 분석이 필요하고, 필지 전체가 아니라 개발 구역을 어떻게 잡느냐에 따라 수치가 달라지기도 합니다. 임야 매입 검토의 1순위 체크가 바로 이 경사도 분석인 이유입니다.

보이지 않는 비용들

허가가 가능해도 비용 구조가 대지와 다릅니다. 대체산림자원조성비(전용 면적 × 단위 금액, 매년 고시), 복구비 예치, 산지전용 설계용역, 그리고 무엇보다 진입로 개설·옹벽·절성토 같은 토목공사비가 큽니다. 땅값이 반값이어도 총사업비로는 역전되는 경우가 흔하므로, 반드시 토목 개략 견적까지 포함해 비교해야 합니다.

저희도 현재 수지구의 임야 포함 필지 개발 건을 검토 중인데, 산지 규제·경사도·진입로가 겹겹이 얽힌 전형적인 사례입니다. 이런 땅은 규제 하나하나가 아니라 규제들의 조합을 풀어야 해서, 매입 전 종합 검토가 특히 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임야에 집 지으려면 뭐가 필요한가요?

산지전용허가 → 개발행위허가 → 건축허가 순의 3단계입니다. 무허가 훼손은 형사처벌 대상입니다.

Q. 경사도 기준은요?

법 기준은 평균경사도 25도 이하지만 지자체 조례가 대부분 강화하고 있어, 해당 시·군 조례 확인이 필수입니다.

Q. 임야가 대지보다 정말 싼가요?

땅값은 싸도 조성비·토목비를 더하면 역전되는 경우가 많습니다. 매입 전 총사업비 기준 검토를 권합니다. 용인 지역 임야 검토는 레아건축사사무소에서 진행합니다. 상담 문의 →