건축물대장 보는 법 —
계약 전 5분 셀프 체크

등기부는 '소유'를, 대장은 '건물'을 말한다

부동산 계약 전 등기부등본은 다들 확인하지만, 건축물대장을 떼 보는 사람은 의외로 적습니다. 등기부가 소유권과 담보의 기록이라면, 건축물대장은 건물 자체의 이력서입니다. 합법적으로 지어졌는지, 용도가 무엇인지, 위반 이력이 있는지가 전부 여기 적혀 있고, 정부24에서 누구나 무료로 뗄 수 있습니다.

체크 포인트별 실전 독법

① 위반건축물 표시 — 상단 노란 딱지가 있으면 이행강제금이 부과 중이거나 예정이라는 뜻입니다. 매수하면 시정 의무도 함께 넘어옵니다. ② 용도 — 학원·의원·음식점 창업이라면 이 칸이 사업의 성패를 가릅니다. 용도가 다르면 용도변경이 필요하고, 건물 조건상 불가능할 수도 있습니다. ④ 층별 현황 — 대장에 없는 옥탑이나 확장 부분이 현장에 있다면 미적발 위반일 가능성이 큽니다.

⑤ 사용승인일은 은근히 중요합니다. 건물의 나이는 곧 그 건물이 지어질 때 적용된 법규의 시점이라, 오래된 건물일수록 현행 기준(내진, 방화, 단열)과의 격차가 큽니다. 대수선이나 용도변경 시 이 격차를 메우는 비용이 발생할 수 있다는 신호입니다.

대장과 현장이 다를 때

실무에서 문제는 늘 "대장 따로 현장 따로"에서 시작합니다. 저희 언남동 용도변경 건도 대장에 없는 무단 옥탑 처리가 선행 과제였고, 이런 차이를 계약 후에 발견하면 그 부담은 고스란히 새 소유자·임차인의 몫이 됩니다. 계약 전 대장과 현장을 대조하고, 차이가 있으면 누가 언제까지 어떻게 해소할지를 계약서에 명시하세요. 5분짜리 무료 서류가 수천만 원의 분쟁을 막습니다.

자주 묻는 질문

Q. 건축물대장은 어디서 발급받나요?

정부24에서 무료로 누구나 발급 가능합니다. 소유자가 아니어도 주소만 알면 되고, 집합건물은 전유부·일반건물은 일반건축물대장을 봅니다.

Q. 위반건축물인지 어떻게 확인하나요?

대장 상단의 노란색 '위반건축물' 표시와 변동사항란의 위반 내용으로 확인합니다. 표시가 있으면 이행강제금과 시정 의무가 따라옵니다.

Q. 대장과 실제 건물이 다르면 어떻게 하나요?

대장에 없는 부분이 현장에 있으면 미적발 위반일 가능성이 큽니다. 계약 전 대조하고, 차이는 처리 조건을 계약서에 명시하세요.