내 땅인데 왜 못 짓나요 —
접도의무와 토지사용승낙서

도로에 2m — 땅의 운명을 가르는 조건

건축법 제44조는 대지가 도로에 2m 이상 접해야 한다고 정합니다(접도의무). 이 짧은 조항 때문에, 도로에 닿지 않는 땅 — 맹지 — 는 아무리 넓고 좋아도 그 상태로는 건축허가가 나오지 않습니다. 맹지가 주변 시세의 절반에도 거래되는 이유입니다.

여기서 말하는 도로는 "사람과 차가 다니는 길"이 아니라 건축법이 인정하는 도로입니다. 지적도에 길이 있어도 건축법상 도로가 아닐 수 있고, 반대로 지적도에 없는 길이 현황도로로 인정될 수도 있습니다. 눈에 보이는 길과 법이 보는 길이 다르다는 것, 이것이 토지 검토의 출발점입니다.

토지사용승낙서의 힘과 한계

가장 흔한 해법이 토지사용승낙서입니다. 인접 토지 소유자가 "내 땅 이 부분을 진입로로 쓰는 데 동의한다"고 서면으로 확인해 주면, 이를 첨부해 인허가를 진행할 수 있습니다. 통상 인감증명서를 함께 받습니다.

다만 한계를 알아야 합니다. 승낙은 채권적 효력에 그쳐, 그 땅의 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 당연히 주장할 수 없습니다. 준공은 받았는데 몇 년 뒤 옆 땅이 팔리면서 통행 분쟁이 시작되는 사례가 실제로 있습니다. 그래서 가능하다면 해당 부분의 지분 매입이나 지역권 설정등기 같은 물권적 확보를 병행하는 것이 정석입니다.

실무 사례 — 도로가 있는데도 승낙이 필요했던 땅

맹지만의 문제가 아닙니다. 저희가 완료한 용인 처인구 맹리 단독주택은 대지가 도로에 접해 있었는데도 토지사용승낙이 필요했습니다. 성장관리계획구역이라 계획이 요구하는 차량 진입 조건을 맞추려면 인접 토지 일부의 사용이 불가피했기 때문입니다. 여기에 공공하수도 유입제외 신청과 소형 정화조 설치까지 겹친, 서류상으로는 단순해 보여도 실제로는 여러 규제가 얽힌 건이었습니다. 해당 프로젝트 보기 →

교훈은 하나입니다. "도로에 붙어 있으니 문제없겠지"도, "맹지니까 포기해야지"도 성급합니다. 접도 조건은 필지마다 사정이 달라, 매입 전 건축사의 도로 검토가 토지 검토의 절반입니다.

자주 묻는 질문

Q. 맹지에는 건축이 아예 불가능한가요?

그 상태로는 불가하지만, 토지사용승낙·토지 매입·지역권 설정·현황도로 인정 등으로 진입로를 확보하면 가능합니다.

Q. 토지사용승낙서만 받으면 안전한가요?

인허가는 가능하지만 소유자 변경 시 분쟁 소지가 있습니다. 지분 매입이나 지역권 등기 병행이 안전합니다.

Q. 매입 전 뭘 확인해야 하나요?

지적도상 도로와 건축법상 도로의 일치 여부, 현황도로 인정 가능성입니다. 용인 지역 도로·접도 검토는 레아건축사사무소에서 진행합니다. 상담 문의 →