성장관리계획구역 인센티브 —
건폐율·용적률 완화 활용법

규제 같지만 기회인 제도

성장관리계획구역은 비시가화지역의 난개발을 막기 위해 지자체가 지정하는 구역입니다. 구역 안에서는 성장관리계획이 정한 용도 제한, 경관 기준, 기반시설 조건을 따라야 개발행위허가가 나옵니다. 여기까지 들으면 규제로만 보입니다.

그런데 이 제도에는 반대급부가 있습니다. 계획을 준수하면 건폐율과 용적률을 완화받을 수 있습니다. 계획관리지역 기준으로 건폐율 40% → 50% 이하, 용적률 100% → 125% 이하 범위에서 조례로 완화가 가능합니다. 대지 500㎡라면 바닥면적을 200㎡에서 250㎡까지 넓힐 수 있다는 뜻입니다.

실전 — 건폐율 부족을 뒤집은 사례

용인 기흥구 상하동 단독주택 건이 정확히 이 경우였습니다. 시작은 위반건축물 양성화 검토였는데, 기존 건폐율이 이미 기준에 차 있어 불법증축부위를 해체해도 재증축 여유가 없었습니다. 일반 기준으로는 막다른 길이었습니다.

대상지가 성장관리계획구역임을 확인하고, 계획 준수를 조건으로 완화 건폐율을 적용받는 방향으로 전략을 바꿨습니다. 결과적으로 불법 부위를 해체하면서 합법적인 신규 증축까지 확보했고, 외부 마감재 변경 리모델링을 더해 프로젝트를 마무리했습니다. 해당 프로젝트 보기 →

반대 방향의 함정도 있습니다. 같은 구역이라 해도 성장관리계획이 정한 도로 조건을 못 맞추면 개발행위허가 자체가 어렵습니다. 저희 맹리 단독주택 건은 성장관리계획구역 내 차량 진입로 확보를 위해 토지사용승낙이 선행 과제였습니다. 인센티브와 규제가 한 몸인 제도라, 필지별 계획 내용 확인이 항상 첫 순서입니다.

확인 방법

토지이음(eum.go.kr)에서 필지를 조회하면 성장관리계획구역 해당 여부가 표시됩니다. 해당된다면 지자체 홈페이지에서 성장관리계획 고시문을 열람해 허용 용도, 경관 기준, 인센티브 조건을 확인합니다. 계획 내용이 방대하고 구역별로 달라, 매입 전 단계라면 건축사 검토를 함께 받는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 성장관리계획구역이 뭔가요?

비시가화지역의 난개발 방지를 위해 지자체가 지정하는 구역으로, 정해진 계획을 따라야 개발행위허가를 받을 수 있습니다.

Q. 인센티브는 얼마나 되나요?

계획관리지역 기준 건폐율 40→50% 이하, 용적률 100→125% 이하 범위에서 조례로 완화됩니다. 계획 준수가 전제 조건입니다.

Q. 건폐율 부족한 증축에 쓸 수 있나요?

구역 해당 필지라면 가능합니다. 실제로 완화 건폐율로 증축을 해결한 사례가 있습니다. 용인 지역 필지 검토는 레아건축사사무소에서 진행합니다. 상담 문의 →