일조권 사선제한 —
정북방향 이격거리 계산법

건물 윗부분이 계단처럼 깎이는 이유

주거지역 빌라나 다가구주택의 최상층이 뒤로 물러나 있거나 경사지게 잘려 있는 모습, 한 번쯤 보셨을 겁니다. 디자인이 아니라 법 때문입니다. 건축법 제61조는 북쪽 이웃 대지의 일조를 확보하기 위해, 전용주거지역과 일반주거지역에서 건축물을 정북방향 인접대지경계선으로부터 일정 거리 이상 띄우도록 정하고 있습니다.

기준은 두 단계입니다. 높이 10m 이하인 부분은 1.5m 이상, 높이 10m를 초과하는 부분은 그 부분 높이의 2분의 1 이상을 정북방향으로 이격해야 합니다. 말로는 복잡하지만, 단면으로 보면 간단합니다.

계산 예시

건물 높이 16m 지점을 보면, 10m를 초과하는 부분이므로 16m의 절반인 8m 이상을 북측 경계에서 띄워야 합니다. 높이 20m 지점이라면 10m 이격입니다. 위로 올라갈수록 요구 이격이 커지니, 북측 경계에 붙은 건물은 자연히 계단형이 됩니다.

실무에서 중요한 건 이게 수익성을 직접 좌우한다는 점입니다. 다가구·다세대 사업에서 최상층 면적이 사선에 깎이면 세대수와 임대면적이 그대로 줄어듭니다. 저희가 진행 중인 용인 다가구주택 설계도 주차 배치와 일조사선을 동시에 만족하는 매스를 찾는 것이 핵심 과제였습니다. 토지 매입 전에 일조사선 검토로 "실제 지을 수 있는 볼륨"을 확인하는 것이 손해를 막는 가장 확실한 방법입니다.

자주 나오는 변수들

대지가 정북이 아닌 방향으로 기울어 있으면 경계선의 방위각에 따라 적용이 달라지고, 북측이 도로나 공원에 접하면 완화 규정이 적용될 수 있습니다. 2층 이하로서 높이 8m 이하인 건축물은 조례로 적용을 제외할 수도 있습니다. 결국 같은 면적의 땅이라도 방위와 접도 조건에 따라 지을 수 있는 볼륨이 크게 달라지므로, 개별 필지 검토가 필수입니다.

자주 묻는 질문

Q. 일조사선은 어느 지역에 적용되나요?

전용주거지역과 일반주거지역입니다. 상업지역·준주거지역은 원칙적으로 정북일조 대상이 아니지만, 공동주택 채광 기준 등 별도 규정이 있을 수 있습니다.

Q. 이격거리는 어떻게 계산하나요?

높이 10m 이하 부분은 1.5m 이상, 10m 초과 부분은 해당 높이의 1/2 이상입니다. 예: 높이 16m 지점 → 8m 이격. 지자체 조례로 달라질 수 있습니다.

Q. 토지 매입 전 무엇을 확인해야 하나요?

일조사선을 반영한 가설계(볼륨 검토)입니다. 용인 지역 필지별 일조사선·사업성 검토는 레아건축사사무소에서 진행합니다. 상담 문의 →