건폐율과 용적률 —
계산법과 연면적 제외 항목

넓게 짓는 한도, 크게 짓는 한도

두 지표는 역할이 다릅니다. 건폐율은 건물이 땅을 덮을 수 있는 면적의 비율이고, 용적률은 지상층 바닥면적을 전부 합친 값의 비율입니다. 건폐율이 수평의 한도라면, 용적률은 수직까지 포함한 총량의 한도입니다.

100평(330㎡) 대지에 건폐율 60%, 용적률 200%가 적용된다고 해 봅시다. 한 층의 바닥은 최대 60평까지, 지상층 면적의 합은 최대 200평까지 가능합니다. 60평씩 지으면 약 3개 층, 50평씩 지으면 4개 층이 되는 식입니다.

제외 규정이 설계 전략이 된다

같은 용적률이라도 어떻게 쓰느냐에 따라 실사용 면적이 달라집니다. 지하층과 필로티 주차장은 용적률에 잡히지 않으므로, 주차를 지상 필로티로 해결하면 그만큼의 용적률을 상부 세대에 온전히 쓸 수 있습니다. 다가구주택에서 1층 필로티 주차가 표준이 된 데에는 층수 규정과 함께 이 용적률 제외 효과가 있습니다.

경사지에서는 지하층 판정이 승부처가 됩니다. 지표면 산정에 따라 같은 층이 지하가 되기도, 지상이 되기도 하는데, 지하로 인정받으면 그 면적 전체가 용적률에서 빠집니다. 저희가 진행한 용인 신대지구 오피스텔은 택지의 높은 레벨을 이용한 가중평균 지표면 산정으로 근린생활시설을 지하에 배치해 사업성을 끌어올린 사례입니다. 해당 프로젝트 보기 →

내 땅의 기준은 어디서 확인하나

건폐율·용적률의 상한은 국토계획법이 용도지역별로 정하고, 구체 수치는 각 지자체 도시계획조례가 확정합니다. 토지이음(eum.go.kr)에서 필지의 용도지역을 확인한 뒤 해당 시·군 조례를 보면 되지만, 지구단위계획구역이나 성장관리계획구역은 별도 기준이 우선 적용되므로 개별 확인이 필요합니다. 매입 검토 단계라면 이 확인까지 포함한 가설계를 받아 보시는 것이 가장 확실합니다.

자주 묻는 질문

Q. 건폐율과 용적률의 차이는?

건폐율은 대지 대비 건축면적 비율(얼마나 넓게), 용적률은 대지 대비 지상층 연면적 합계 비율(얼마나 크게)입니다.

Q. 용적률에서 빠지는 면적은?

지하층, 지상 부속용도 주차장(필로티 포함), 주민공동시설, 피난안전구역 등입니다. 발코니는 1.5m까지 바닥면적에서 제외됩니다.

Q. 매입 전 무엇을 확인해야 하나요?

용도지역별 조례 기준과 지구단위계획 등 개별 규제, 그리고 이를 반영한 가설계입니다. 용인 지역 필지 사업성 검토는 레아건축사사무소에서 진행합니다. 상담 문의 →