Regulation Guide · 2026. 10
발코니확장 행위허가 —
매도인이 거래 전에 정리할 것
레아건축사사무소 · 김준수 건축사
한눈에 보기
- 확장은 오래전에 해 둔 일이어도, 매수인이 계약 후에 알게 되면 가격 조정이나 비용 분담 요구로 번지기 쉽습니다.
- 행위허가를 거래 전에 정리해 두면 쟁점이 줄지만, 사용검사 전까지는 절차가 끝난 것이 아니라는 점을 사실대로 알려야 합니다.
- 정리 방식이 무엇이든 책임 주체, 비용, 기한, 사용검사 포함 여부를 계약서에 적어 두는 것이 가장 안전합니다.
왜 매도인에게 문제가 되는가
발코니를 확장한 집을 오래 쓰다 팔려는 분이 많습니다. 확장 당시에는 문제가 되지 않았더라도, 요즘은 매수인이 계약 전후에 직접 검색하거나 AI에게 물어보고 행위허가 여부를 먼저 확인합니다. 인테리어 업체나 관리사무소가 행위허가서를 요구하는 일도 늘었습니다.
그러면 매수인은 불안해지고, 그 불안이 가격 조정, 비용 분담, 일정 변경 요구로 번지는 경우가 많습니다. 거래가 길어지는 사이 시세가 움직이면 이 쟁점이 계약 자체를 흔드는 사유로 쓰이기도 합니다. 중개사에게도 부담이 되는 문제라서, 매도인이 먼저 정리해 두면 거래가 훨씬 매끄럽습니다.
먼저 알아 둘 것: 행위허가와 사용검사
공동주택의 발코니 확장은 공동주택관리법상 행위허가 대상이고(법 제35조, 시행령 별표 3), 절차는 두 단계입니다. 공사 전에 "이렇게 하겠다"를 허가받는 행위허가, 공사 후에 "이렇게 했다"를 확인받는 사용검사입니다. 자세한 설명은 중개사 대상 칼럼과 매수인 대상 칼럼에 정리했습니다.
매도인이 특히 주의할 점은 두 가지입니다. 첫째, 이미 확장된 상태를 정리하더라도 기존 확장을 사후에 인정받는 절차가 아니라 새로 확장하는 것과 같은 절차로 진행하는 경우가 많다는 점입니다. 둘째, 실무 경험으로는 행위허가만으로는 건축물대장에 반영되지 않고 사용검사까지 마쳐야 반영된다는 점입니다. 구청별 운영 차이가 있을 수 있어 관할 구청 확인이 필요합니다.
매도 전에 확인해 둘 것
| 확인 항목 | 방법 |
|---|---|
| 예전 허가 서류 | 행위허가서, 접수증, 사용검사 필증을 보관하고 있는지 찾아봅니다. 이전 소유자가 받아 둔 경우도 있습니다. |
| 구청 전산 이력 | 허가를 받았어도 대장에 표시가 없을 수 있습니다. 새로 접수하기 전에 관할 구청에 이력이 있는지 확인해야 중복 접수를 피합니다. |
| 건축물대장 | 정부24나 세움터에서 위반건축물 표기가 있는지 확인합니다. |
| 관리사무소 방침 | 매수인이 입주 후 인테리어를 할 때 행위허가서를 요구하는 단지인지 미리 알아 둡니다. |
정리 방식은 세 가지입니다
법에 "이 경우엔 누가 하라"는 정답은 없고 당사자 합의 사항입니다. 매도인 입장에서는 아래 세 가지 중 어느 쪽인지 정하고 거래에 들어가시길 권합니다.
| 방식 | 장점 | 유의점 |
|---|---|---|
| A. 거래 전 행위허가 | 쟁점이 줄고 일정을 직접 관리할 수 있습니다. | 입주자 동의서 징구와 접수 부담이 매도인에게 있습니다. 잔금일에서 역산해 접수해야 합니다. |
| B. 인수 조건으로 협의 | 매수인이 샷시·단열을 새로 시공할 예정이면, 그 공사와 함께 처리하게 하고 가격에 반영할 수 있습니다. | 조정 금액과 처리 책임을 특약에 명확히 적어야 이후 추가 요구를 막을 수 있습니다. |
| C. 준비 없이 매도 | 당장 비용이 들지 않습니다. | 계약 후 요구가 나오면 대응 시간이 짧습니다. 잔금 직전에 일정 압박으로 번지는 경우가 많습니다. |
A를 택하신다면 서류가 갖춰진 뒤 통상 2주에서 길면 한 달 정도 걸리고, 입주자 동의서는 별도로 필요합니다(2분의 1 이상이 기준이지만 단지별·관할별 확인 필요).
"허가 받았으니 적법합니다"라고 말하면 안 되는 이유
행위허가를 받아 두면 마음이 놓이지만, 사용검사까지 마치기 전에는 절차가 끝난 상태가 아닙니다. 이 차이를 알리지 않고 "허가 받은 집"이라고만 설명하면, 나중에 매수인이 사용검사나 대장 반영을 요구할 때 오히려 분쟁이 커집니다.
사용검사까지 요구받는다면 방화판·방화유리·방화문 등의 성능 서류와 현장 확인이 필요해 공사 범위와 비용이 커집니다. 이런 경우에는 사용검사를 누가 어떤 비용으로 할지, 아니면 가격 조정으로 갈음할지를 별도로 협의하는 것이 현실적입니다. 처음부터 "행위허가까지 정리하고, 사용검사는 별도 협의"라고 정해 두면 이 단계의 다툼을 줄일 수 있습니다.
매도인 입장에서 특약에 넣을 내용
문구는 사안별로 조정하시고, 필요하면 법률 전문가 검토를 받으세요.
특히 ④의 범위와 추가 청구 제한이 중요합니다. 이 부분이 비어 있으면 허가까지 합의했는데도 이후에 사용검사나 공사 비용을 다시 요구받을 수 있습니다.
매물을 내놓기 전 마지막 점검
- 예전 행위허가서·접수증·필증이 있는지 찾아봤는가
- 구청 전산에 이력이 있는지 확인했는가
- 정리 방식(A, B, C 중)을 정하고 중개사에게 알렸는가
- 사용검사 전이라는 사실을 사실대로 고지할 준비가 되어 있는가
- 잔금일에서 역산한 접수 일정이 나오는가
건축사에게 맡길 수 있는 것과 아닌 것
저희는 현황 도면 작성과 행위허가 신청 서류 준비, 접수까지를 업무 범위로 합니다. 사용검사는 시공 서류와 현장 상태에 좌우되므로 절차 안내까지만 해 드립니다. 입주자 동의서 징구는 별도로 준비하셔야 하고, 매수인과의 가격이나 책임 협의는 당사자와 중개사가 정리하셔야 하는 영역입니다. 협상이 정리된 상태에서 필요한 업무 범위를 분명히 해서 주시면 일정에 맞춰 진행하기 훨씬 수월합니다.
자주 묻는 질문
Q. 발코니를 확장한 집을 행위허가 없이 팔아도 되나요?
매도 자체가 금지되는 것은 아니지만, 계약 후 매수인이 행위허가 여부를 문제 삼아 가격 조정이나 비용 분담을 요구하는 일이 많습니다. 계약 전에 현황을 사실대로 고지하고, 정리 책임과 비용, 기한을 특약으로 정해 두는 것이 안전합니다.
Q. 매도인이 미리 행위허가를 받아 두면 어떤 점이 유리한가요?
협상의 쟁점이 줄고 일정을 직접 관리할 수 있습니다. 다만 행위허가는 확장 계획에 대한 허가이고 사용검사까지 마쳐야 절차가 끝나므로, 매수인에게 어디까지 정리된 상태인지 사실대로 알려야 합니다.
Q. 예전에 행위허가를 받은 것 같은데 건축물대장에는 표시가 없습니다.
실무 경험으로는 행위허가만으로는 대장에 반영되지 않고, 사용검사까지 완료되어야 반영됩니다. 구청 전산에 허가 이력이 남아 있을 수 있으므로 새로 접수하기 전에 관할 구청에서 이력을 확인하세요. 구청별 운영 차이가 있을 수 있습니다.
Q. 행위허가를 받는 데 얼마나 걸리나요? 잔금일에 맞출 수 있나요?
서류가 갖춰진 뒤 통상 2주에서 길면 한 달 정도 걸립니다. 입주자 동의서는 별도로 필요하며, 동의 비율은 단지별·관할별 확인이 필요합니다. 잔금일에서 역산해 접수 시점을 정하고, 허가가 늦어질 경우의 처리 방식도 특약에 적어 두세요. 동·호수와 현황을 알려주시면 일정을 안내드립니다. 사전검토 문의 →
근거: 공동주택관리법 제35조 및 같은 법 시행령 별표 3, 발코니 구조변경 합법화(2005.12), 주택법 시행령 입법예고(발코니 확장 동의요건 완화, 국토해양부), 미추홀구청 「건축행정 바로알기」(공동주택 발코니 확장 절차: 행위허가와 사용검사). 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 법률 자문이 아니며, 구청별 운영과 단지별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 관할 구청과 전문가에게 확인하세요.